「不動産ってどのタイミングで売却するのがベスト？」
「節税できるタイミングで売却したいけど、わからない…。」
こんな疑問はありませんか？
不動産を売却するタイミングは、相続前と相続後の2種類があります。そして、それぞれのタイミングでメリット・デメリットがあります。
この記事では、不動産売却の最適なタイミングについて、メリット・デメリットを踏まえて解説します。この記事を参考に、生前から不動産を売却するタイミングについて考えましょう。
セイコーライフでは、業界歴30年以上、取扱件数1500件以上の豊富な実績があり、売却時の税金や特別控除に関するご相談も承っております。ぜひ、お気軽にご相談ください。
不動産売却の最適なタイミングは？
不動産売却のタイミングは、以下の2つです。
1.不動産の相続前
2.不動産の相続後
では、詳しく解説します。
1. 不動産の相続前
1つ目の不動産売却のタイミングは、不動産の相続前です。自分の目の黒いうちに処分が可能となり、生前に自ら売却することになります。
メリットは、不動産が現金化されることです。土地や建物といった不動産は平等に分けることが難しく、相続人が複数人いる場合に相続時のトラブルの原因になります。現金相続することで、平等かつスムーズにできるのです。
デメリットは、売却時に利益が出た場合は譲渡所得税が発生することです。しかし、譲渡所得税を支払ってでも、相続人同士で金銭トラブルが生じないのであれば、相続前に売却するメリットは十分あります。
2. 不動産の相続後
2つ目の不動産売却のタイミングは、不動産の相続後です。相続人により売却することになります。
つまり、不動産として相続後に売却し現金化するということです。
メリットは、相続前に売却するよりも節税できることです。ただし、相続後3年以内に申請をしないと節税対象ではないので要注意です。
デメリットは、相続人が複数の場合、共有名義の不動産を売却するには名義人全員の同意が必要となり手続きも複雑化します。
また、空き家で放置すれば建物の老朽化が進み資産価値が下がります。
相続人同士でのトラブルの原因になりやすいため、早めにご相談ください。
不動産を相続した時に発生する2つの税金
不動産を相続した時に発生する税金は、以下の2つです。
1.相続税
2.所得税
では、詳しく解説します。
1. 相続税
被相続人の不動産を相続する時に発生する税金のことです。基礎控除額を超える金額が課税遺産総額になります。
基礎控除額の計算方法は、以下を参照してください。
基礎控除額＝3000万円＋（600万円×法定相続人数）
例えば、相続人数が2人だった場合、基礎控除額は4200万円になります。課税価格の合計額が4200万円なら相続税はかかりませんがそれ以上の場合、課税遺産総額に各相続人の法定相続分を乗じた額に対して税率がかかります。（相続税率は１０％～５５％）
基礎控除額が計算できると相続税を知ることができます。相続による出費を知る目安になりますので、ぜひ参考にしてください。
2. 所得税
登録免許税（相続した不動産を保有する場合）
登録免許税とは、相続した不動産の所有者登録（登記手続き）をするために国へ支払う税金のことです。
計算方法は、以下になります。
登録免許税＝不動産価格（固定資産評価額）×税率0.4％
例えば、固定資産評価額が1500万円ならば、登録免許税は6万円になります。
この他にも、不動産を相続し、維持していくには毎年の「固定資産税」「都市計画税」がかかります。相続時だけでなく、相続後の税金についても考えておきましょう。
譲渡所得税と住民税（相続した不動産を売却する場合）
相続した空き家を売却した場合、売却価格に応じて「譲渡所得税」「住民税」がかかります。
これら詳細は、以下になります。
・所有期間が5年以内
譲渡税（所得税・住民税・復興特別所得税）＝利益部分（譲渡所得）×39.63％
・所有期間が5年超
譲渡税（所得税・住民税・復興特別所得税）＝利益部分（譲渡所得）×20.315％
売却時も納税義務があることを踏まえて、売却をするかどうかを相続人同士で話し合っておきましょう。
まとめ
この記事では、「不動産売却のタイミング」と「不動産を相続した時に発生する税金の種類」について解説しました。
まとめると、以下になります。
・相続後に不動産を売却すると、現金化できるため金銭トラブルを回避しやすい
・相続後に不動産を売却すると、相続前よりも節税ができる
・不動産相続で発生する税金は「相続税」と「所得税」の２種類
今後、不動産を売却する可能性のある人は、この記事を参考にしてください。
早めに行動することで、不動産売却に関する選択肢を広げることができます。
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